La regolarizzazione edilizia è il percorso tecnico–amministrativo che riporta un immobile alla piena coerenza tra quanto autorizzato e quanto esiste realmente. Inizio sempre dalla ricostruzione dello stato legittimo, verificando i titoli edilizi presenti agli atti comunali, confrontandoli con lo stato di fatto e con la disciplina locale e regionale applicabile. Solo dopo questa verifica inquadro correttamente la difformità e definisco il rientro nella legalità attraverso la soluzione idonea, che può consistere in varianti in corso d’opera o finali, pratiche in sanatoria e istanze più complesse quando le trasformazioni incidono su parametri urbanistici o su vincoli. La progettazione del rientro è supportata da rilievi aggiornati, elaborati grafici chiari, relazioni asseverate e dimostrazione puntuale dei requisiti di conformità edilizia e urbanistica. In presenza di vincoli paesaggistici o storico–artistici coordino l’acquisizione degli assensi esterni e il dialogo tecnico con gli enti competenti, così da integrare eventuali prescrizioni prima dell’esecuzione delle opere. L’iter si conclude con le comunicazioni di fine lavori ove richieste, con la verifica della conformità delle opere al titolo rilasciato o presentato e con la consegna di un fascicolo completo che documenta ogni passaggio in modo tracciabile, così da tutelare il valore dell’immobile in sede di compravendita, finanziamento, perizia e due diligence.
Il quadro giuridico di riferimento è costituito dal Testo Unico dell’Edilizia, D.P.R. 380/2001 e successive modifiche, che disciplina l’accertamento di conformità agli articoli 36 e 37, le categorie e i titoli edilizi compresi la CILA di cui all’articolo 6-bis, la SCIA di cui all’articolo 22, la SCIA alternativa al permesso di costruire di cui all’articolo 23 e il permesso di costruire disciplinato dagli articoli 10 e 11, nonché l’agibilità prevista dall’articolo 24. Quando l’istruttoria richiede il coordinamento tra più amministrazioni applico i principi della legge 241/1990 in materia di procedimento amministrativo e, quando necessario, ricorro alla Conferenza di Servizi secondo il D.Lgs. 127/2016. Se l’immobile ricade in ambiti tutelati, integro il procedimento con l’autorizzazione paesaggistica prevista dall’articolo 146 del D.Lgs. 42/2004; per gli aspetti strutturali e sismici mi attengo alla normativa tecnica per le costruzioni del D.M. 17/01/2018 e alle disposizioni del D.P.R. 380/2001 in materia di strutture. Qualora l’intervento interessi attività produttive, gestisco i rapporti tramite lo Sportello Unico per le Attività Produttive ai sensi del D.P.R. 160/2010. L’obiettivo è impostare un percorso corretto fin dall’inizio, perché la regolarizzazione preventiva è sempre preferibile a qualsiasi sanatoria postuma: riduce i tempi, limita i costi indiretti, evita sanzioni e contenziosi e preserva la commerciabilità del bene.