L’attività di completamento delle pratiche di condono edilizio parte dalla ricognizione del fascicolo, dalla verifica della documentazione già depositata e dall’inquadramento della domanda secondo la normativa speciale che ha disciplinato, in tre finestre storiche, la sanatoria straordinaria degli abusi. Mi riferisco alla L. 47/1985 (condono “primo”), alla L. 724/1994 art. 39 (condono “secondo”) e al D.L. 269/2003 conv. in L. 326/2003 art. 32 (condono “terzo”), ciascuna con propri presupposti, esclusioni e parametri tecnico-urbanistici ed economici. L’istruttoria corretta distingue sempre il condono straordinario dalla sanatoria ordinaria: quest’ultima non è un condono, ma un accertamento di conformità disciplinato dal D.P.R. 380/2001 agli artt. 36 e 37, praticabile solo se l’opera risulta conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia sia al momento della realizzazione sia al momento della domanda. All’interno del procedimento di condono verifico l’eventuale presenza di vincoli che possano costituire causa di inammissibilità o richiedere assensi aggiuntivi: per i profili paesaggistici si applicano il D.Lgs. 42/2004 (in particolare gli artt. 146 per l’autorizzazione e 167 per l’eventuale accertamento paesaggistico in sanatoria), mentre per i profili strutturali e sismici si osservano il D.M. 17/01/2018 (Norme Tecniche per le Costruzioni) e le disposizioni del Testo Unico Edilizia in materia di opere strutturali. La gestione dei rapporti con gli uffici, i solleciti formali, le integrazioni documentali e la conclusione del procedimento si svolgono nel rispetto dei principi di buona amministrazione e di termine ragionevole di cui alla L. 241/1990; ove occorra il coordinamento tra più amministrazioni, posso richiedere la Conferenza di Servizi ai sensi del D.Lgs. 127/2016. L’esito atteso è il rilascio del titolo finale o, quando non sussistano i presupposti, la chiara definizione del percorso tecnico-giuridico alternativo per riportare l’immobile alla piena legittimità.
Quando intervengo sulla chiusura di processi urbanistici sospesi, tipicamente connessi a piani attuativi, lottizzazioni e obblighi da convenzioni urbanistiche, ricostruisco lo stato degli adempimenti e degli atti in base alla cornice storica della L. 1150/1942 (legge urbanistica) e alle evoluzioni introdotte, fra l’altro, dalla L. 765/1967 per la lottizzazione convenzionata e dall’art. 28-bis del D.P.R. 380/2001 sul permesso di costruire convenzionato. Verifico le opere di urbanizzazione, lo stato di collaudo e cessione, i vincoli e gli obblighi residui, ed eventualmente propongo atti integrativi o varianti allo strumento attuativo nel rispetto della pianificazione vigente e della normativa regionale: in Lombardia, ad esempio, il quadro di riferimento è la L.R. 12/2005 e la relativa regolamentazione attuativa. Se insistono vincoli culturali o paesaggistici si applica nuovamente il D.Lgs. 42/2004; per profili ambientali e di cantiere si richiamano, ove pertinenti, le parti del D.Lgs. 152/2006 (Testo Unico Ambientale). L’iter amministrativo è condotto secondo la L. 241/1990, anche mediante Conferenza di Servizi quando necessario. Il risultato operativo è la piena regolarizzazione: obblighi convenzionali assolti, titoli edilizi chiusi, opere di urbanizzazione definite e un fascicolo aggiornato che restituisce all’immobile la sua commerciabilità e la piena fruibilità nei procedimenti di compravendita, finanziamento, perizia e due diligence.