Due Diligence
I servizi tecnico-amministrativi comprendono la redazione di una perizia tecnico-amministrativa in forma di Due Diligence, un’analisi approfondita che verifica e documenta lo stato giuridico, tecnico e amministrativo dell’immobile. L’attività ha lo scopo di individuare criticità, difformità e rischi connessi ai profili catastali, urbanistici ed edilizi, strutturali e sismici, impiantistici, ambientali e vincolistici, restituendo un quadro chiaro e motivato della situazione.
Conformità catastale. Verifico la corrispondenza tra stato di fatto e documentazione catastale, controllando planimetrie, visure e identificativi immobiliari, nonché la corretta intestazione della proprietà. Quando necessario, programmo gli aggiornamenti e le regolarizzazioni tramite gli strumenti previsti, così da allineare rappresentazione grafica e dati censuari alla realtà.
Conformità urbanistica ed edilizia. Ricostruisco la storia autorizzativa dell’immobile confrontando titoli edilizi, varianti, sanatorie e condoni con lo stato di fatto. Accerto la coerenza degli interventi eseguiti e individuo eventuali abusi o difformità, verificando le soluzioni di regolarizzazione praticabili e i relativi presupposti.
Conformità strutturale e sismica. Analizzo la documentazione strutturale e i collaudi statici, verifico l’avvenuto adempimento degli obblighi in zona sismica e la regolarità degli interventi eseguiti. In presenza di carenze documentali o tecniche, definisco il percorso per ristabilire la piena conformità.
Conformità impiantistica e sicurezza. Controllo la presenza e la completezza delle dichiarazioni di conformità/rispondenza per gli impianti elettrici, termo-idraulici, gas, climatizzazione ed elevatori. Verifico il rispetto delle disposizioni in materia di sicurezza e prevenzione incendi ove applicabili, assicurandomi che gli adempimenti siano correttamente assolti.
Conformità ambientale e vincolistica. Accerto l’esistenza di vincoli paesaggistici, storico-artistici, archeologici o ambientali e la presenza dei relativi atti autorizzativi. Valuto gli aspetti ambientali rilevanti, tra cui scarichi, emissioni, gestione dei rifiuti e potenziali contaminazioni di suolo e falda, nonché la presenza di materiali pericolosi (ad esempio amianto), indicando verifiche e misure di mitigazione.
Conformità legale e patrimoniale. Verifico la proprietà e i diritti reali gravanti (usufrutti, servitù, ipoteche, pignoramenti), controllo l’eventuale esistenza di contenziosi o liti pendenti e analizzo convenzioni urbanistiche e obblighi contrattuali in essere che possano incidere su uso e commerciabilità.
Titolarità e continuità delle trascrizioni. Accerto che il venditore sia legittimo proprietario con piena disponibilità a trasferire il bene e verifico la continuità delle trascrizioni nei pubblici registri, così da prevenire interruzioni o criticità che possano rallentare il rogito o l’istruttoria bancaria.
Output e risultati. La Due Diligence si conclude con un rapporto tecnico asseverato che descrive lo stato dell’immobile, indica per ogni non conformità gli interventi o i provvedimenti amministrativi necessari e fornisce una stima di massima di tempi e costi per la mitigazione delle criticità. Il risultato è un quadro decisionale affidabile che riduce il rischio tecnico-legale e rende più rapide e sicure le fasi di acquisto, vendita, finanziamento o valorizzazione.
Due Diligence di secondo livello
La Due Diligence di secondo livello è un’analisi “a tavolino” che verifica in modo indipendente il lavoro svolto nella precedente perizia tecnico-amministrativa di tipo Due Diligence. L’obiettivo è duplice: da un lato controllare la correttezza dell’iter peritale seguito dal professionista incaricato, dall’altro valutare la completezza e la coerenza della documentazione allegata, ricostruendo con rigore i passaggi amministrativi e tecnici su cui si fonda la conformità dell’immobile.
L’attività si concentra sul merito metodologico e documentale: esamino l’impostazione dell’analisi, la tracciabilità delle fonti, la rispondenza tra stato di fatto, titoli edilizi e planimetrie catastali, la presenza delle asseverazioni richieste, l’eventuale gestione di vincoli e autorizzazioni, nonché la congruità delle conclusioni rispetto agli elementi raccolti. Quando emergono lacune o incoerenze, indico in modo motivato quali interventi integrativi siano necessari per rendere il fascicolo completo e spendibile in sede notarile, bancaria o di investimento.
La Due Diligence di secondo livello si traduce in un audit tecnico riassuntivo che fotografa il grado di conformità documentale e mette in evidenza le cause che possono limitare la commerciabilità del bene o rallentare l’operazione (ad esempio difformità non verificate, autorizzazioni mancanti, allineamenti catastali da eseguire, oneri o convenzioni non assolte). Ogni verifica si conclude con un rapporto tecnico che riporta le integrazioni consigliate e una stima orientativa dei tempi necessari alla mitigazione delle criticità, così da offrire alle parti un quadro chiaro, utilizzabile per decidere se procedere, richiedere adeguamenti o rinegoziare condizioni e tempistiche.