.Dal 17 luglio 2020, con l’articolo 10 del D.L. 76/2020 (“Decreto Semplificazioni”) che ha modificato l’articolo 9-bis del D.P.R. 380/2001, è stata introdotta la definizione normativa di stato legittimo dell’immobile e, in diverse Regioni, l’obbligo di allegare alla compravendita una attestazione tecnica asseverata che ne certifichi le condizioni. Il Certificato di Stato Legittimo è redatto da un tecnico abilitato e serve a ricostruire in modo documentato la storia urbanistica del bene, verificando la corrispondenza tra titoli edilizi depositati, eventuali pratiche successive, planimetrie catastali e stato di fatto. Non si tratta di un adempimento meramente formale: è uno strumento sostanziale di tutela della trasferibilità, perché rende trasparenti le condizioni edilizie e urbanistiche prima della firma del contratto.
Il certificato ha il compito di asseverare la conformità rispetto alla normativa vigente e ai titoli abilitativi che hanno interessato l’immobile nel tempo; quando la conformità è piena, la relazione lo attesta in modo espresso. Se emergono scostamenti minimi rientranti nelle tolleranze costruttive previste dall’ordinamento (in particolare quelle di cui all’art. 34-bis del D.P.R. 380/2001, che ammette lievi differenze – di regola entro il 2% per dimensioni e cubature – rispetto al progetto assentito), il certificato le evidenzia con motivazione tecnica, chiarendo che non incidono sulla legittimità complessiva. Qualora, invece, si rilevino difformità non tollerabili, il documento le descrive analiticamente indicando il percorso di regolarizzazione più idoneo (sanatoria, variante, altro titolo) e i presupposti necessari per il rientro nella legalità urbanistico-edilizia.
Il CSL non è una sanatoria e non sostituisce l’agibilità: è una attestazione tecnica che fotografa lo stato dei luoghi rispetto ai titoli e alla disciplina applicabile. Proprio per questo, in molti contesti notarili e bancari la sua produzione è divenuta prassi richiesta, perché consente alle parti di contrattare su basi certe, riduce il rischio di contenziosi post-rogito e accelera le istruttorie di mutuo e le due diligence. In presenza di lievi irregolarità compatibili con le tolleranze, il certificato chiarisce che tali scostamenti non pregiudicano la commerciabilità né l’agibilità; se le irregolarità non sono lievi, l’alternativa corretta è definire contrattualmente la loro regolarizzazione prima del trasferimento o condizionare il rogito all’esito dell’iter.
In pratica, il Certificato di Stato Legittimo è il documento che mette in sicurezza la transazione: ricostruisce il quadro autorizzativo, verifica la coerenza edilizia, urbanistica e catastale, esplicita l’eventuale presenza di tolleranze o difformità e, quando serve, indica la via tecnica per annullare il rischio. È lo strumento più efficace per trasformare un controllo disperso in un quadro unico, asseverato e tracciabile, a tutela di venditore, acquirente, istituti finanziatori e professionisti coinvolti.